Переводы через пень-колоду

У банков добавилось оснований для приостановления операций Банк России удвоил количество критериев мошеннических операций, по которым банки смогут...

ЕС и США расходятся в планах по использованию замороженных активов РФ

БРЮССЕЛЬ, 6 марта. /ТАСС/. Разногласия по поводу того, как именно использовать замороженные активы России, возникли между странами Евросоюза...

Что могут навязать вместо банковского вклада и как этого избежать?

Самым надежным инструментом сохранения денег в РФ считается банковский счет. Сохранность денег гарантирует Агентство по страхованию вкладов (АСВ),...

Что входит в пакет услуг «СберПремьер» от Сбербанка?

Тратите деньги и получаете выгоду до 80 279 руб. в год — заманчивое предложение от Сбербанка. Оно действует...

Банки и МФО начали включать прогноз банкротства в оценку риска заемщика

Количество отказов по кредитным заявкам может вырасти на 20–30%. По мнению экспертов, это станет следствием изменения в системе...

Дума начала работу над законами для безотзывных банковских сертификатов

Предложение по законодательному закреплению параметров долгосрочных безотзывных сберегательных сертификатов, по которым будет установлена сумма страхового возмещения в размере...

Курс доллара стабилен к основным мировым валютам

4 марта. FINMARKET.RU – В ходе сегодняшних торгов курс доллара США слабо меняется относительно основных мировых валют. Внимание...

Минфин 6 марта предложит инвесторам два выпуска ОФЗ-ПД

Минфин России планирует 6 марта провести аукционы по размещению облигаций федерального займа с постоянным купонным доходом (ОФЗ-ПД) выпуска...

ЦБ видит трудности для роста доли операций в юанях в 2024 году

Несмотря на то, что доля валютной пары «юань-рубль» в июле 2023 года впервые превысила долю пары «доллар-рубль», Банк...

Что такое банковская биометрия и для чего ее вводят?

В 2018 году Банк России начал разрабатывать концепцию удаленной идентификации. В этом же году создали нормативные акты, внесли...

Несколько советов по безопасному инвестированию в криптовалюту

Технологии изменили подход людей к работе, общению, совершению покупок и даже оплате товаров. Компании и потребители уже не...

Почему покупку квартиры лучше не откладывать?

Глава ВТБ Андрей Костин на сессии Восточного экономического форума заявил о предпосылках снижения ключевой ставки. 16 сентября должно состояться...

Русское лото или русский лохотрон? Разбираемся с самой популярной лотереей России

«Русское лото» — пожалуй, самая популярная лотерея в России. На каждый тираж раскупается больше миллиона билетов. Но отношение к...

Все, что вам нужно знать о накоплении миль

Возможность зарабатывать и использовать мили может быть огромным преимуществом, если вы часто летаете и разумно используете свою кредитную...

Путин предложил подумать над дифференциацией налогов для компаний и граждан

Президент России Владимир Путин в ходе обращения к Совету Федерации предложил подумать над дифференциацией налогов для юридических и...

Посол рассказал о работе по урегулированию сложностей с платежами в Турцию

АНКАРА, 4 мар — РИА Новости. Проблема с платежными переводами из России в Турции во многом сохраняется, продолжается...

Банки назвали переводы за рубеж самым важным направлением работы

Подавляющее большинство российских банков — 88% — в 2024 году намерены развивать продукты, связанные с валютными операциями, внешнеэкономической...

Ожидания становятся выше

Какой денежно-кредитной политики стоит ждать после консенсус-прогноза ЦБ Инфляция 6,5%, ключевая ставка около 17% — Центробанк обновил консенсус-прогноз...

Что грозит банковским вкладам после введения антироссийских санкций?

Россияне массово снимают деньги со счетов с 24 февраля, опасаясь блокировки. Никто не хочет потерять сбережения. Но отечественные...

Как сэкономить на оплате «за доставку» товара в другой регион?

Когда условный продавец и покупатель товара находятся в разных регионах страны, частный товарооборот осуществляется через службы доставки, в...

Банк России предупреждает о рисках ипотеки с аккредитивами и при переуступке договоров долевого участия

Банк Роcсии фиксирует появление новых схем при покупке строящегося жилья, несущих риски для покупателей.

Некоторые банки совместно с застройщиками предлагают при выдаче ипотеки заемщикам договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), по которым часть средств за квартиру размещается не на счете эскроу, а на аккредитиве. Банк от использования этих средств получает дополнительную доходность, часть которой может отдать заемщику в виде скидки по ипотечной ставке на этапе строительства. Застройщик может согласиться на эту схему, чтобы банк обеспечивал выдачу ипотеки и рост продаж.

Риски для граждан в этой схеме связаны с тем, что, в отличие от счетов эскроу, которые застрахованы государством в размере до 10 млн рублей, средства на таком аккредитиве вообще не застрахованы. В случае отзыва лицензии у банка, в котором средства лежат на аккредитиве, человек может лишиться их, при этом еще остаться должным банку по ипотечному кредиту и потерять квартиру, так как ДДУ по факту не был полностью оплачен.

Кроме того, есть отдельные случаи, когда застройщики продают жилье на этапе строительства аффилированным лицам, заключая с ними ДДУ по цене в разы ниже рыночной, и эти средства размещаются на счете эскроу. При переуступке (цессии) человек платит уже реальную рыночную цену, но вместе с правами требования по ДДУ получает счет эскроу, на котором лишь первоначальная (заниженная) цена квартиры, а разница сразу уходит продавцу, аффилированному с застройщиком, и на счет эскроу вообще не зачисляется.

В данном случае человек несет риски уже в случае дефолта застройщика: в случае невыполнения застройщиком своих обязательств это приведет к потере большей части средств, по факту уплаченных за квартиру (разницы между заплаченной при покупке реальной ценой и суммой средств на счете эскроу).

Банк Роcсии усматривает в таких схемах нарушение базовых принципов, заложенных в законе об участии в долевом строительстве1, которым предусмотрено привлечение застройщиком средств граждан на основании договора ДДУ с использованием счетов эскроу, чтобы минимизировать риски для граждан.

Банки и застройщики, которые практикуют такие схемы, по сути, пользуются неосведомленностью людей. В частности, в законе четко не указан срок, когда именно деньги должны быть перечислены на счет эскроу, а указано, что это должно произойти в соответствии с договором, но не позже момента сдачи дома в эксплуатацию. На практике это означает, что формально можно составить договор таким образом, что средства останутся без страховой защиты в течение нескольких лет, пока строится дом, или часть средств не будет направляться на счет эскроу. При этом люди могут не понимать рисков, которые они в связи с этим на себя принимают.

Банк Роcсии считает такие практики недопустимыми и доведет свою позицию до кредитных организаций (в том числе в рамках надзорного диалога). Банкам следует обеспечивать качественное банковское сопровождение долевого строительства и обращать внимание на стоимость (нерыночные условия), указанные в договорах долевого участия, заключаемых между застройщиками и юридическими лицами (в том числе аффилированными).

Банк Роcсии в ближайшее время планирует завершить работу по созданию Комитета по стандартам, где первым вопросом будет принятие ипотечного стандарта. В нем будет указываться на недопустимость навязывания людям заведомо сложных и рискованных ипотечных продуктов. Так, ограничения по сроку нахождения заемных средств на счете заемщика до перевода на счет эскроу (в том числе на аккредитиве) должны стать частью стандарта защиты интересов ипотечных заемщиков. В случае несоблюдения стандарта будут применяться предусмотренные законодательством меры принуждения. Если банк предоставляет неполную и (или) недостоверную информацию заемщику, Банк Роcсии рассмотрит возможности применения Федерального закона № 192-ФЗ2 в части приостановки продаж таких продуктов.

Помимо этого, Банк Роcсии проработает возможность внесения изменений в регулирование, направленных на то, чтобы завышение стоимости жилья за счет комиссий (прямых или косвенных, как через использование схемы с аккредитивом) соразмерно отражалось на показателях оценки финансового риска (LTV3, коэффициентах риска в расчете нормативов достаточности капитала и макропруденциальных надбавок к ним, в перспективе — на МПЛ4). Это ограничит выдачу таких рискованных кредитов. Будет также проведена надзорная проверка корректности оценки банками стоимости недвижимости при расчете LTV.

Также Банк Роcсии планирует обсудить с Правительством России возможности внесения изменений в правила выдачи ипотеки с господдержкой, направленных на то, чтобы предоставление льгот при использовании застройщиками подобных схем было невозможно, что защитит интересы получателей ипотеки с господдержкой.

Одновременно Банк Роcсии считает необходимым обратиться в Минстрой России с предложением рассмотреть возможность внесения изменений в Федеральный закон № 214‑ФЗ, которые бы препятствовали реализации описанных выше схем.

Рекомендуем людям обращать пристальное внимание на договоры ДДУ, а именно ту часть, где говорится о порядке и сроках зачисления средств на счетах эскроу. Для снижения рисков средства вне счета эскроу должны находиться не дольше, чем это требуется для обеспечения расчетов (как правило, не более нескольких дней с даты регистрации ДДУ). Существенные отклонения от этого, а также упоминание в договоре расчетов через аккредитив могут быть признаками того, что договор составлен не в интересах покупателя и несет для него дополнительные риски.

1 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 214-ФЗ) и Федеральный закон от 01.07.2018 № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

2 Федеральный закон от 11.06.2021 № 192-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

3 Для сегмента ипотеки по ДДУ — соотношение первоначального взноса и стоимости ДДУ.

4 Макропруденциальный лимит, ограничивающий долю рискованных кредитов в объеме выдач.

Источник – ЦБ РФ

Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
guest